Если недвижимость в залоге подешевела: действия банка и собственника

Оформляя кредитный договор, обеспеченный ипотекой жилого помещения, мало кто из заемщиков рассчитывает на негативные последствия такого шага. Большинство людей даже теоретически не предполагают, что может случиться за 10, 15 или 20 лет действия кредитного договора. А случиться может всякое.

Варианты сюрпризов судьбы могут быть разные — от потери работы до рождения детей, но их объединяет одно — они, как правило, отрицательно влияют на платежеспособность заемщиков. После первой просрочки очередного платежа по кредиту последствия нарастают как снежный ком: банк присылает уведомления, затем пытается как-то урегулировать спор (реструктуризация задолженности) и, - в конце концов, направляет исковое заявление в суд с требованием о взыскании долга по ипотеке. А дальше — больше: суд принимает решение о взыскании долга по ипотеке (ипотечному кредиту) с заемщика и наложении взыскания на имущество должника. При быстром развитии событий с момента первой просрочки платежа до решения суда может пройти всего 7 месяцев, с «проволочками» — полтора года.

Подобные перспективы «открываются», если заемщики, руководствуясь желанием приобрести дорогое престижное жилье, явно переоценивают свои финансовые возможности.

Ярким примером такого подхода стала ситуация Анастасии Заворотнюк. Актриса взяла ипотечный кредит в валюте 2012 году, когда курс доллара был около 32 рублей. Сумма кредита была $537 тысяч, обеспечением по кредиту был земельный участок. Платить по кредиту Заворотнюк перестала еще в 2013 году, до резкого роста курса доллара. В декабре 2014 года «Русский ипотечный банк» уже подал исковое заявление о взыскании долга.

Как объясняет защита звезды, актриса еще в 2014 году, понимая, что не сможет выплатить кредит, предложила банку забрать залог (земельный участок), но банк не согласился, мотивируя отказ тем, что участок оформлен на маму Анастасии.

На самом же деле, мотивация банка могла быть совсем иной: после роста курса доллара в 2014 году те же $537 тысяч в рублевом выражении стали в два раза дороже, и стоимость земельного участка уже не покрывала всю сумму долга. Хотя на момент заключения ипотечного договора в 2012 году стоимость земли была выше суммы кредита, и банк, проведя оценку стоимости залога, принял ее в качестве обеспечения обязательств по кредиту.

В пресс-службе Уральского банка реконструкции и развития так прокомментировали эту ситуацию:

— Стоимость предмета залога определяется соглашением сторон. Следовательно, стороны — банк и заемщик — вправе предусмотреть случаи изменения стоимости предмета залога. По общему правилу, за исключением случаев, предусмотренных законом, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации имущества. Если средств, полученных при продаже имущества, недостаточно для исполнения обязательств заемщика, то банк имеет право требовать погашения долга за счет иного имущества должника.

С тех пор прошло уже 3 года, а судебные разбирательства еще не закончились. А долг тем временем увеличивается — дело в том. что несмотря на то, что заемщик перестал платить по кредиту, банк не перестает начислять проценты и пени — это происходит до тех пор, пока суд не вынесет решение о взыскании долга и зафиксирует сумму.

10 апреля 2017 года состоялось очередное заседание Арбитражного суда Москвы, «Русский ипотечный банк» требовал признать актрису банкротом и наложить взыскание на имущество должника. Суд банку отказал. Представители банка сообщили в прессу, что будут обжаловать это решение.

ДОБРОВОЛЬНАЯ РЕАЛИЗАЦИЯ ЗАЛОГА

А ведь всего этого можно было избежать. Если заемщик не может дальше исполнять свои обязательства по кредиту, это еще не конец света. И не надо дожидаться суда. А что же делать? Об этом рассказали в пресс-службе Уральского банка Сбербанка России:

— Во-первых, ни в коем случае не замыкаться. Нужно прийти в банк, рассмотреть предложенные варианты реструктуризации задолженности, либо добровольной реализации залога для погашения кредитных обязательств. Реструктуризация дает клиенту время для восстановления своей платежеспособности. Добровольная реализация предмета залога позволяет избежать увеличения суммы долга и максимально быстро восстановить платёжеспособность. После чего клиент имеет возможность заново спланировать свою жизнь: например, приобрести на оставшиеся средства меньшую по площади недвижимость при отсутствии просроченной задолженности.

Возможно, Заворотнюк следовало пойти на добровольную реализацию залога, не доводя дело до суда. А еще раньше — на стадии заключения ипотечного договора — ей стоило задуматься о страховании риска своей неплатежеспособности перед банком.

Пресс-служба Уральского банка Сбербанка России:

— Большинство заемщиков страхует свое имущество от риска утраты и повреждения, а о возможности страхования риска своей неплатежеспособности и риска утраты здоровья не задумывается. Банк же на регулярной основе ведет работу по оценке своих рисков и их минимизации. Банк страхует своих риски, и за этим следит регулятор — ЦБ РФ. Страхование собственных рисков напрямую влияет на финансовую устойчивость банка и мало чем отличается от корректной мини-модели поведения клиента.

В пресс-службе подчеркнули, что принятие имущества на баланс банка — мера крайняя и применяется исключительно в редких случаях.

В КАКИХ СЛУЧАЯХ БАНК МОЖЕТ ЗАБРАТЬ КВАРТИРУ

При принятии решения об обращении взыскания на имущество должника, банк руководствуется положениями ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)" и ФЗ от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Последствия в виде принятия имущества на баланс банка и дальнейшая его реализация банком возможны только после судебного решения и возбуждения исполнительного производства. Это весьма длительный процесс, здесь за дело берется служба судебных приставов, в рамках ФЗ от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Судебные приставы выставляют предмет залога (квартиру или иное имущество) на торги. После продажи погашаются в первую очередь: штрафы, проценты по кредиту, а затем и тело кредита. Остаток суммы возвращается должнику.

Пресс-служба Уральского банка реконструкции и развития:

— Если средств, полученных при продаже имущества, недостаточно для исполнения обязательств заемщика, то банк имеет право удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества должника. Следовательно, при снижении рыночной стоимости предмета залога Банк не теряет денежные средства.

Однако у заемщика есть возможность избежать дополнительных исков — если заранее застраховать свою ответственность перед банком.

Согласно п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке», обязательства заемщика перед кредитором прекращаются, когда вырученных от реализации предмета ипотеки денежных средств (либо стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета ипотеки) оказалось недостаточно для удовлетворения всех денежных требований кредитора, с даты получения кредитором страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика и (или) по договору страхования финансового риска кредитора.

Поэтому заемщикам не стоит пренебрегать своим правом застраховать ответственность перед банком за неисполнение кредитных обязательств.

Подготовила Ксения Попова

Источник: http://www.estimatica.info