Новые стандарты ФСО-12 и ФСО-13 и старые проблемы

Когда в ноябре 2016 года мы вели разговор с экспертами о недостатках ФСО, то самым главным все признали то, что в федеральных стандартах оценки некоторые виды стоимости отсутствуют: потребительская стоимость, стоимость с ограниченным рынком, специализированная стоимость, страховочная стоимость, облагаемая стоимость, стоимость действующего предприятия, справедливая стоимость. Или присутствуют номинально, но нет методологии оценки этих видов стоимости, например, инвестиционной и ликвидационной.

И как раз в это время (Приказ Минэкономразвития от 17.11.2016г.) были приняты ФСО-12 «Определение ликвидационной стоимости» и ФСО-13 «Определение инвестиционной стоимости». Решилась ли проблема с принятием новых документов? Такой вопрос мы задали экспертам.

Ирина Вишневская, генеральный директор Berkshire Advisory Group:

Что касается ФСО №12 «Определение ликвидационной стоимости», хотелось бы обратить внимание на весьма значимое обстоятельство. Одной из сфер применения данного стандарта являются случаи проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве. При этом Федеральный закон от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)" устанавливает, в частности, что начальная цена продажи предприятия определяется решением собрания кредиторов или комитета кредиторов с учетом рыночной стоимости имущества должника, определенной в соответствии с отчетом оценщика.

И здесь возникает вопрос: все-таки какую стоимость при расчете стоимости имущества предприятия-банкрота должен определять оценщик — рыночную или ликвидационную?

Аналогичное замечание относится и к требованиям Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве», который предписывает: «оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам (рыночной стоимости), если иное не установлено законодательством Российской Федерации». Мне кажется, что именно случаи «если иное» требуют раскрытия или комментариев со стороны законодателя.

С Ириной Вишневской согласна и Ольга Колосова, ведущий оценщик ООО «Атлант-оценка»:

В ФСО-12 не конкретизируется, в каких случаях применять оценку ликвидационной стоимости — всегда ли оценщик должен применять именно этот стандарт при оценке для перечисленных в нем целей (банкротство, исполнительное производство, реорганизация, залог и т. д.) или нет?

Смешиваются понятия сокращенного срока экспозиции и вынужденности продажи. Однако, следует отметить, что не всегда вынужденная продажа означает сокращение срока экспозиции, и наоборот. Отсутствует конкретика, нет рекомендаций по определению типичных и нетипичных сроков экспозиции.
По поводу инвестиционной стоимости до принятия ФСО-13 возникало множество вопросов. Для некоторых объектов возможно оценить только их инвестиционную стоимость и никакую иную. Это касается так называемых проблемных объектов, которые «не достигли пика доходности или находятся в стадии незавершенного строительства» (цитата из «Единых стандартов профессиональной практики» Фонда оценки США).

В Екатеринбурге есть такой объект — недостроенная телебашня, которая не может найти себе нового хозяина уже 25 лет. 20 сентября 2016 года на сайте Е1 появилась новость о том, что, похоже, инвестор нашелся, и возникла необходимость в оценке рыночной стоимости этой телевышки. Журналисты даже назвали конкретную цифру: башню оценили в 640 миллионов рублей.

Когда мы в ноябре обсуждали эту новость с Вячеславом Шихириным, директором Строительного института УрФУ и заведующим кафедрой «Промышленное, гражданское строительство и экспертиза недвижимости», он был крайне удивлен:

Как они оценили ее рыночную стоимость? У этого объекта нет и не может быть рыночной стоимости. У этой башни есть только инвестиционная стоимость. Ее и нужно оценивать. В стандартах ФСО есть только определение инвестиционной стоимости, но нет методики ее оценки. Она требует контекста. Такой профессиональный контекст есть в документе № 13 стандартов RICS «Устойчивое развитие при оценке коммерческой стоимости» и в МСФО (международные стандарты финансовой отчетности), есть американская книга «Оценка инвестиционных проектов», есть российские авторские методики оценки инвестиционной стоимости. Все это нужно знать и применять, а ФСО здесь не поможет.

И вот приняли новый стандарт об оценке инвестиционной стоимости, но, кажется, легче оценщикам от этого не стало.

Ирина Вишневская, генеральный директор Berkshire Advisory Group:

В части применения ФСО-13 можно отметить перегруженность стандарта обязательными требованиями. Так, стандарт предписывает: задание на оценку, помимо указанной в ФСО №1 информации, должно содержать сведения о предполагаемом использовании объекта оценки конкретным лицом или группой лиц, в интересах которых осуществляется оценка, после даты оценки (в том числе в составе иного имущества), либо сведения о предполагаемом периоде использования объекта оценки конкретным лицом (группой лиц). Императивность отражения подобной информации в задании на оценку и, как следствие, в договоре об оказании услуг по оценке, чрезмерно детализирует состав работ по оценке, предписывая раскрывать излишнюю информацию, вытекающую из самого термина инвестиционной стоимости и тех целей, для которых она рассчитывается.

Ольга Колосова, ведущий оценщик ООО «Атлант-оценка»:

По сути, единственное, что указано в данном стандарте помимо дополнений к заданию на оценку, это необходимость определения стоимости объекта доходный подходом, что, в общем-то, очевидно. Оценка инвестиционной стоимости — нестандартная и сложная работа. Например, при такой оценке может быть определена не одна, а несколько стоимостей в результате применения различных сценариев развития объекта (пессимистичный, оптимистичный, наиболее вероятный). Кроме того, оценка инвестиционных проектов, как правило, не ставит главной целью определение стоимости.

У инвесторов свои задачи и основные оценочные величины, на которые они в первую очередь обращают внимание, и которые хотят видеть в отчете, а именно: чистый дисконтированный поток (не стоимость!), IRR (внутренняя норма доходности), норма рентабельности, срок окупаемости и другое.

Сама по себе инвестиционная стоимость объекта, к тому же, без учета возможности отчуждения такого объекта на рынке, — понятие весьма расплывчатое. Это, скорее, не стоимость, а приведенный денежный поток от использования данного объекта. Нужна более конкретная терминология, а также, на мой взгляд, введение дополнительных оценочных величин, которые являются важными для инвесторов. На практике для оценки инвестиционной стоимости данный стандарт малоприменим, так как содержит только дополнительные требования к оформлению отчета.

Подготовила Ксения Попова

Источник: http://www.estimatica.info